--- title: "Demanda ejecutiva por alquileres y expensas impagas con embargo" description: "SEÑOR/A JUEZ/A: [NOMBRE DEL LETRADO/A], matrícula Tomo ___ Folio ___, CUIT ___, constituyendo domicilio procesal en [DIRECCIÓN], y domicilio electrónico en [CUIL/CUIT DEL SISTEMA ELECTRÓNICO DE..." url: https://www.escritosjuridicos.com/demanda-ejecutiva-por-alquileres-y-expensas-impagas-con-embargo/ date: 2026-03-20 modified: 2026-03-20 author: "admin" image: https://www.escritosjuridicos.com/wp-content/uploads/2023/03/gral3.png categories: ["Escritos Jurídicos"] tags: ["2026", "mar-2026"] type: post lang: es --- # Demanda ejecutiva por alquileres y expensas impagas con embargo SEÑOR/A JUEZ/A: , matrícula Tomo ___ Folio ___, CUIT ___, constituyendo domicilio procesal en , y domicilio electrónico en , en nombre y representación de , DNI N° ___, CUIT ___, con domicilio real en , en virtud del poder especial que se acompaña / invocando el art. 48 del CPCCN cuya ratificación se efectuará dentro del plazo legal¹, a V.S. respetuosamente digo: --- I. OBJETO Que en el carácter indicado vengo a promover DEMANDA EJECUTIVA contra , DNI N° ___, CUIT ___, con domicilio real en y domicilio especial contractual en , y en forma solidaria contra el fiador , DNI N° ___, CUIT ___, con domicilio real en , por el cobro ejecutivo de la suma de PESOS ($), en concepto de alquileres vencidos e impagos, expensas comunes adeudadas y gastos accesorios impagos, con más los intereses moratorios pactados o los que V.S. estime corresponder, y las costas. --- II. COMPETENCIA Y JURISDICCIÓN V.S. resulta competente en razón de la materia (locación de inmuebles) y del territorio. El inmueble objeto de autos se encuentra situado dentro de esta jurisdicción, siendo juez competente el del lugar de la cosa litigiosa o el del lugar de cumplimiento de la obligación, conforme el art. 5° incs. 1° y 3° del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN)². --- III. LEGITIMACIÓN ACTIVA Mi mandante es titular del dominio del inmueble sito en , conforme escritura pública N° ___, pasada ante el Escribano ___, Registro N° ___, con fecha ___. En tal calidad suscribió el contrato de locación que sirve de título ejecutivo en las presentes actuaciones y ostenta legitimación activa directa e indiscutible para instar el proceso³. --- IV. TÍTULO EJECUTIVO — FUNDAMENTO NORMATIVO La presente demanda ejecutiva se funda en el CONTRATO DE LOCACIÓN de fecha , celebrado entre el actor —como locador— y el demandado —como locatario—, con la firma del garante solidario arriba individualizado. Las firmas de todos los suscribientes fueron CERTIFICADAS por el Escribano Público , titular del Registro Notarial N° ___, con fecha , registrándose la certificación en el Protocolo correspondiente, conforme las exigencias del art. 523 inc. 2° del CPCCN⁴. Con fundamento en el art. 523 inc. 6° del CPCCN, el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles trae aparejada ejecución⁵. Las expensas comunes adeudadas también constituyen título ejecutivo, conforme el art. 524 del CPCCN⁶. La obligación de pagar el precio locativo encuentra su base sustantiva en el art. 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), según el cual "el locatario debe pagar el canon convenido"⁷. La mediación prejudicial obligatoria es OPTATIVA para el reclamante en los procesos de ejecución, no pudiendo el requerido cuestionar dicha vía, de conformidad con el art. 22 de la Ley 27.551, que sustituyó el art. 6° de la Ley 26.589⁸. --- V. HECHOS A) El contrato de locación Con fecha mi mandante celebró contrato de locación con el demandado respecto del inmueble antes individualizado, bajo las siguientes condiciones principales: Objeto: . Plazo: , con vencimiento el . Canon locativo: PESOS mensuales para el primer período, sujeto a ajuste con la periodicidad pactada y conforme el índice ⁹. Expensas: A cargo del locatario, las ordinarias y extraordinarias correspondientes a la unidad funcional , de conformidad con la cláusula del contrato y los arts. 2046 y 2048 del CCyC¹⁰. Garantía: Fianza solidaria otorgada por , con renuncia expresa al beneficio de excusión y división, respondiendo en forma solidaria, subsidiaria e ilimitada respecto de las obligaciones del locatario (cláusula del contrato). B) Incumplimiento del locatario A partir del mes de , el locatario dejó de abonar el canon locativo en forma total y absoluta, acumulando los siguientes importes impagos: ALQUILERES ADEUDADOS: Mes : $ ___ Mes : $ ___ SUBTOTAL ALQUILERES: $ ___ EXPENSAS COMUNES (según certificado del Administrador del Consorcio): Período a : $ ___ SUBTOTAL EXPENSAS: $ ___ GASTOS ACCESORIOS IMPAGOS (ABL, servicios, u otros a cargo del locatario según contrato): SUBTOTAL GASTOS: $ ___ INTERESES MORATORIOS (según cláusula ___ del contrato / o tasa activa BNA): $ ___ TOTAL RECLAMADO: PESOS [***] ($[***]) C) Intimación fehaciente previa Con carácter previo a la interposición de la presente demanda, mi mandante remitió al demandado carta documento N° , de fecha , intimándolo al pago de las sumas adeudadas con un plazo no inferior a diez (10) días corridos, especificando el lugar de pago, en cumplimiento del art. 1222 del CCyC (aplicable a locaciones habitacionales) y de las reglas generales de la mora⁸. Dicha notificación fue recibida / intentada en el domicilio denunciado en el contrato, siendo válida en ambos supuestos según la misma norma, aun cuando el destinatario se negara a recibirla o no pudiera perfeccionarse por causas a él imputables. Vencido el plazo sin pago, resulta habilitada la presente vía ejecutiva. --- VI. PREPARACIÓN DE LA VÍA EJECUTIVA (SUBSIDIARIA) Para el hipotético supuesto en que V.S. estimara que el instrumento no satisface autónomamente los requisitos del art. 523 inc. 2° del CPCCN, se solicita subsidiariamente la preparación de la vía ejecutiva conforme el art. 525 inc. 4° del CPCCN¹¹, citándose al demandado a reconocer su firma y su calidad de locatario, bajo apercibimiento de tener por preparada la vía ejecutiva. --- VII. LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA CAPITAL TOTAL (alquileres + expensas + gastos): $ ___ INTERESES MORATORIOS: De conformidad con la cláusula del contrato que establece un interés del [___]% mensual por mora, o en su defecto aplicando la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina, criterio jurisprudencial prevaleciente en la justicia civil de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires¹², calculados desde la mora de cada período hasta la fecha de la presente: SUBTOTAL INTERESES: $ ___ TOTAL RECLAMADO AL : PESOS ($[___]) Reservándose el derecho de ampliar por los períodos que continúen venciéndose durante el proceso. --- VIII. DOCUMENTACIÓN ACOMPAÑADA Se acompañan los siguientes instrumentos habilitantes: Primero: Contrato de locación de fecha , con certificación notarial de firmas (título ejecutivo, art. 523 incs. 2° y 6° CPCCN). Segundo: Poder especial otorgado a favor del letrado, o invocación del art. 48 CPCCN. Tercero: Carta documento de intimación de pago con aviso de recepción / constancia de intento de entrega, de fecha . Cuarto: Certificado de deuda por expensas emitido por el administrador del Consorcio , que acredita la deuda líquida y exigible conforme el reglamento de copropiedad y el art. 524 del CPCCN¹³. Quinto: Liquidación detallada de la deuda. Sexto: . --- IX. MEDIDAS CAUTELARES — EMBARGO PREVENTIVO Al amparo del art. 212 inc. 2° del CPCCN¹⁴, que habilita el embargo preventivo cuando la demanda se funda en un título que trae aparejada ejecución, y del principio constitucional de efectividad de la tutela judicial (art. 18 de la Constitución Nacional), solicito que V.S. decrete, en forma inaudita parte y con carácter previo al traslado de la demanda, embargo preventivo sobre los bienes del demandado , por la suma de PESOS ($[___]), que comprende el capital reclamado más un [20%] estimado para intereses y costas, sobre los siguientes bienes: A) Embargo sobre cuenta / billetera digital de Mercado Pago (Mercado Libre S.R.L.) Se solicita que V.S. libre OFICIO a MERCADO LIBRE S.R.L., CUIT 30-70308853-4, con domicilio legal en Arias 3751, 7° piso, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ordenando que, en su carácter de empresa prestadora de servicios de billetera digital a través de la plataforma "Mercado Pago", proceda a EMBARGAR E INMOVILIZAR los fondos existentes y los que en lo sucesivo se acrediten en la cuenta / billetera digital registrada a nombre de , DNI N° ___, CUIT ___, alias ___, hasta cubrir la suma embargada, con obligación de informar a este Juzgado el estado de la cuenta y los fondos retenidos dentro de los 5 días hábiles de recibido el oficio. La procedencia del embargo sobre cuentas y billeteras digitales de plataformas fintech como Mercado Pago ha sido sólidamente establecida por la jurisprudencia nacional. La Cámara Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala 1°, en la causa "M.R.E. c/ M.L.A. s/ Cobro de Honorarios", Expte. LZ-27524-2018, revocó la denegatoria de primera instancia —que había sostenido que Mercado Pago no era una entidad bancaria—, y resolvió hacer lugar al embargo sobre la billetera digital. El Tribunal razonó que las plataformas fintech "otorgan la posibilidad de utilizar billeteras digitales donde almacenar fondos, realizar y recibir transferencias electrónicas de dinero, efectuar pagos de productos y servicios, obtener préstamos de fondos dinerarios" y que, en consecuencia, no existe impedimento legal alguno para embargar tales activos digitales¹⁵. En idéntico sentido, la Cámara Federal de Mar del Plata, en la causa "AFIP c/ Kjer Aníbal Omar s/ Ejecución Fiscal" (proveniente del Juzgado Federal de Necochea), confirmó el embargo trabado sobre la cuenta de Mercado Pago de un deudor, considerando especialmente "el auge de la actividad económica y financiera a través del uso de cuentas digitales" y concluyendo que no existe impedimento legal alguno para embargar fondos radicados en esas plataformas¹⁶. Este fallo constituyó el primer pronunciamiento de Cámara que consolidó esta modalidad de embargo en Argentina, siendo desde entonces seguido en forma masiva por la jurisprudencia. El oficio a librar deberá contener la identificación completa del deudor (nombre, DNI, CUIT/CUIL, alias de cuenta), el monto embargado, y la instrucción de retener e inmovilizar los fondos de forma inmediata, con reporte al Juzgado. B) Embargo sobre cuentas bancarias Se solicita que V.S. libre OFICIO AL BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (BCRA), sito en Reconquista 266, CABA, a fin de que informe la existencia de cuentas bancarias (cuentas corrientes, cajas de ahorro, cuentas sueldo y/o plazos fijos) de las que sea titular el demandado , DNI N° ___, CUIT ***, y que, obtenida dicha información, se libren oficios a las entidades correspondientes ordenando el embargo de los fondos hasta cubrir la suma de PESOS ___ ($***). En forma paralela y simultánea, se solicita librar oficios directamente a: Banco , CUIT ___, domicilio . Banco , CUIT ___, domicilio . . C) Embargo subsidiario sobre bienes registrables Para el supuesto de insuficiencia de las cuentas anteriores, se solicita traba de embargo sobre: Inmuebles del demandado, previa información al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción. Automotores del demandado, previa información al Registro Nacional de la Propiedad Automotor. Créditos y acreencias del demandado frente a terceros que se identifiquen. D) Anotación de litis (subsidiaria) Para el supuesto en que V.S. estimara improcedente el embargo sin previa intimación de pago, se solicita subsidiariamente la anotación de litis sobre los inmuebles del demandado que surjan del Registro de la Propiedad Inmueble. --- X. INTIMACIÓN DE PAGO — MANDAMIENTO Conforme los arts. 531 y 534 del CPCCN¹⁷, solicito que V.S., previa verificación del título ejecutivo, libre MANDAMIENTO DE INTIMACIÓN DE PAGO Y EMBARGO al oficial de justicia, para que se constituya en el domicilio del demandado sito en , y lo intime a pagar la suma de PESOS [___] (___) en concepto de capital, más la suma de PESOS [___] ( ___) estimada para responder a intereses y costas, bajo apercibimiento de proceder al embargo de sus bienes. --- XI. ANTICIPACIÓN A LAS EXCEPCIONES PREVISIBLES A) Inhabilidad de título La excepción de inhabilidad de título en el proceso ejecutivo solo puede fundarse en las formas extrínsecas del documento, quedando excluido todo análisis de la causa de la obligación. Así lo ha sostenido sin discrepancias la Cámara Nacional Civil: "la excepción de inhabilidad de título se limita a las formas extrínsecas de éste, sin que pueda discutirse en este tipo de procesos la legitimidad de la causa" (CNCiv., Sala K, in re "Galerías Larreta SACI c/ GAX S.A. y otro s/ ejecución de alquileres", citado en causa pjm.gob.ar/meed/ —BNZDF231310—)¹⁸. El contrato de locación con firmas certificadas por escribano satisface plena y formalmente los requisitos del art. 523 incs. 2° y 6° del CPCCN, resultando hábil para la vía ejecutiva. B) Excepción de pago El demandado carece de recibos de pago que cancelen los períodos reclamados. Los registros del locador y la ausencia de acreditaciones de pago demuestran el incumplimiento. C) Prescripción El crédito locativo —canon impago— tiene una prescripción de cinco (5) años, conforme el art. 2560 del CCyC¹⁹. Ninguno de los períodos reclamados supera dicho plazo. Se advierte al Tribunal que el art. 2562 inc. d) del CCyC prevé un plazo especial de dos (2) años para los "reclamos de daños derivados del contrato de locación", que no corresponde al supuesto de cobro ejecutivo de cánones impagos, sino a la acción de daños y perjuicios. D) Nulidad de la intimación previa La intimación fue cursada en debida forma: con carta documento al domicilio denunciado en el contrato, con plazo no inferior a diez (10) días corridos, especificando el lugar de pago. La notificación produce efectos aun cuando el destinatario la rechace o no pueda perfeccionarse por causas a él imputables, conforme el art. 1222 del CCyC. --- XII. RESERVA DE AMPLIACIÓN DE LA EJECUCIÓN Se deja expresa reserva de ampliar la presente ejecución por los cánones locativos y expensas que se devenguen durante el curso del proceso y hasta el efectivo pago de la deuda, conforme los arts. 538 y 539 del CPCCN²⁰. La Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, Sala Segunda, en la causa N° 136674, con fecha 11/03/2024, hizo lugar a los agravios del actor y resolvió: "una adecuada hermenéutica de los artículos 538 y 539 del Código Procesal Civil y Comercial sugiere que la ampliación por períodos devengados antes de la sentencia y no exigidos previo a su dictado puedan ser reclamados con posterioridad, pero aplicándosele al caso lo dispuesto por el artículo 539 del CPCC y sus requisitos. Señaló que de esta manera se evita un nuevo juicio satisfaciendo así un principio de economía procesal pues resulta injusto obligar al actor a transitar otro proceso con un argumento meramente formal"²¹. --- XIII. NOTIFICACIÓN A LA AFIP (ART. 16, LEY 27.551) Se solicita a V.S. que, con carácter previo a correr traslado de la demanda, informe a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) sobre la existencia del contrato de locación objeto de autos, en cumplimiento del art. 16 in fine de la Ley 27.551²², reglamentado por la RG AFIP 4933/2021²³. --- XIV. COSTAS Las costas del proceso deben imponerse al demandado como vencido (arts. 558 y 68 del CPCCN). --- XV. PETITORIO Por todo lo expuesto, a V.S. solicito: 1. Se tenga por interpuesta demanda ejecutiva en los términos de los arts. 520, 523 incs. 2° y 6°, y 524 del CPCCN. 2. Se tengan por acompañados los documentos habilitantes. 3. Se verifique el título y se decrete el mandamiento de intimación de pago y embargo, con comisión al oficial de justicia al domicilio del demandado. 4. Se hagan lugar a las medidas cautelares peticionadas: a) oficio a Mercado Libre S.R.L. para embargo de billetera digital Mercado Pago; b) oficio al BCRA y entidades bancarias para embargo de cuentas; c) oficios al Registro de la Propiedad Inmueble y al Registro del Automotor, subsidiariamente. 5. Con carácter previo al traslado, se informe a la AFIP en los términos del art. 16 de la Ley 27.551. 6. Se reserve el derecho de ampliar la ejecución por los períodos que continúen devengándose. 7. Oportunamente, previo traslado y eventual sustanciación de excepciones, se dicte sentencia de trance y remate condenando al locatario y al fiador solidario al pago de las sumas reclamadas, con más los intereses y costas. PROVEER DE CONFORMIDAD. SERÁ JUSTICIA. --- --- ## NOTAS AL PIE — TEXTOS LITERALES VERIFICADOS, JURISPRUDENCIA Y FUENTES --- Nota 1 — Art. 48 CPCCN (Gestión procesal urgente): "Cuando deban realizarse actos procesales urgentes y existan hechos o circunstancias que impidan la actuación de la parte que ha de cumplirlos, podrá ser admitida la comparencia en juicio de quien no tuviese representación suficiente. Esta facultad sólo podrá ejercerse una vez en el transcurso del proceso." Fuente verificada — CPCCN texto completo en InfoLEG: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 2 — Art. 5° incs. 1° y 3° CPCCN (Competencia territorial): "Art. 5°. La competencia se determinará por la naturaleza de las pretensiones deducidas en la demanda y no por las defensas opuestas por el demandado. (...) 1) Cuando se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles, el del lugar donde esté situada la cosa litigiosa. (...) 3) Cuando se ejerciten acciones personales, el del lugar en que deba cumplirse la obligación expresa o implícitamente establecido conforme a los elementos aportados en el juicio y, en su defecto, a elección del actor, el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 3 — Art. 1187 CCyC (Concepto del contrato de locación): "Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero." Fuente verificada — CCyC en InfoLEG: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm) --- Nota 4 — Art. 523 inc. 2° CPCCN (Instrumento privado con firma certificada como título ejecutivo): "Art. 523. Los títulos que traen aparejada ejecución son los siguientes: (...) 2) El instrumento privado suscripto por el obligado, reconocido judicialmente o cuya firma estuviese certificada por escribano con intervención del obligado y registrada la certificación en el protocolo." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 5 — Art. 523 inc. 6° CPCCN (Ejecutividad del crédito locativo): "Art. 523. Los títulos que traen aparejada ejecución son los siguientes: (...) 6) El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles." Este inciso, en articulación con el art. 1208 del CCyC, otorga fuerza ejecutiva directa al contrato de locación para el cobro del canon impago. La doctrina especializada ha señalado: "el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles tiene habilitado el reclamo judicial por la vía del proceso ejecutivo, puesto que tanto en el art. 1208 del CCyC como en el art. 523 inc. 6° del Código Procesal Nación, se le acuerda fuerza ejecutiva." (Leturia, Mauro F. y Gochicoa, Adrián E., "Locaciones: ley 27.551 y resolución AFIP 4933/2021", en Revista Anales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, UNLP, Año 18/N° 51-2021, disponible en: (https://revistas.unlp.edu.ar/RevistaAnalesJursoc/article/download/11459/12095/46034)). Fuente normativa verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 6 — Art. 524 CPCCN (Título ejecutivo por expensas de propiedad horizontal): "Art. 524. Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 7 — Art. 1208 CCyC (Obligación de pagar el canon): "Artículo 1208. Pagar el precio. El locatario debe pagar el canon convenido. A falta de convención, debe el que fijare la costumbre del lugar. El pago debe ser realizado dentro del primer día hábil de cada período, si no hay convención en contrario. Si el destino es habitacional, en ningún caso puede requerirse el pago anticipado de más de un (1) mes de alquiler." Fuente verificada — CCyC en InfoLEG: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm) --- Nota 8 — Art. 22 Ley 27.551 (Optatividad de la mediación en ejecuciones) y Art. 1222 CCyC (Intimación previa para locaciones habitacionales): Ley 27.551, Art. 22: "Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera: Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía." CCyC, Art. 1222 (texto según Ley 27.551): "Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo." Nota de precisión: el art. 1222 es aplicable expresamente a locaciones habitacionales. Para locaciones comerciales, la intimación previa al cobro ejecutivo se rige por las reglas generales de mora del CCyC (arts. 886 y ss.) y por las cláusulas contractuales. Fuentes verificadas: Texto oficial Ley 27.551 en Argentina.gob.ar: (https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto) Boletín Oficial 30/06/2020: (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630) InfoLEG Ley 27.551: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=339378) --- Nota 9 — Ley 27.737 (Reforma del régimen de ajuste locativo, vigente desde 18/10/2023): "Artículo 14 (texto según Ley 27.737): Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no inferiores a seis (6) meses." Fuente verificada — Ley 27.737 en InfoLEG: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/390000-394999/391456/norma.htm) Importante: Los contratos celebrados con anterioridad al 18/10/2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley 27.737 y el DNU 70/2023) siguen rigiéndose por el art. 14 original de la Ley 27.551 (ajuste anual por ICL = promedio IPC + RIPTE). El abogado deberá identificar el régimen aplicable al contrato específico del caso. --- Nota 10 — Arts. 2046 y 2048 CCyC (Obligaciones del propietario en propiedad horizontal — expensas): "Art. 2046. Son obligaciones del propietario de la unidad funcional: (...) b) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa." "Art. 2048. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional y contribuir a los gastos del consorcio en la proporción que establezca el reglamento de propiedad y administración." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm) --- Nota 11 — Art. 525 CPCCN (Preparación de la vía ejecutiva): "Art. 525. Podrá prepararse la acción ejecutiva, pidiendo previamente: (...) 4) El reconocimiento de la deuda al inquilino moroso." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 12 — Tasa de interés moratorio — criterio jurisprudencial de la tasa activa BNA: La Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, Sala Primera, en autos "CREDIL SRL c/ Machado Walter Hugo s/ Cobro Ejecutivo" (Causa N° 123850), condenó al ejecutado a abonar los intereses "desde la fecha de mora y hasta el efectivo pago, en tanto el resultado final no supere una vez y media la tasa que en sus operaciones ordinarias de descuento a 30 días cobra el Banco de la Nación Argentina (tasa activa)", criterio que constituye el estándar dominante para las ejecuciones de deudas en pesos en la Provincia de Buenos Aires y en la justicia nacional civil. Para consultar fallos actualizados de la Cámara Nacional Civil (CABA): (https://www.cij.gov.ar) --- Nota 13 — Art. 524 CPCCN (Requisitos del certificado de expensas): Véase texto completo en Nota 6. La jurisprudencia ha precisado que el certificado debe ser emitido por el administrador del consorcio designado conforme el reglamento, e identificar con precisión: unidad funcional, titular, períodos adeudados, monto líquido y exigible, e intereses pactados en el reglamento. No es necesaria la firma del administrador ante escribano: basta la certificación de identidad de quien lo suscribe. Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 14 — Art. 212 inc. 2° CPCCN (Embargo preventivo fundado en título ejecutivo): "Art. 212. Además de los casos previstos en el artículo precedente, procederá el embargo preventivo: (...) 2) Cuando la demanda se fundare en un título que traiga aparejada ejecución." Esta norma habilita expresamente el embargo preventivo cuando la acción se funda en un título ejecutivo como el contrato de locación con firma certificada (art. 523 inc. 2° CPCCN) o el certificado de expensas (art. 524 CPCCN). Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 15 — FALLO VERIFICADO: embargo sobre billetera Mercado Pago (Cámara Lomas de Zamora, 2020): Cámara Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala 1°, in re "M.R.E. c/ M.L.A. s/ Cobro de Honorarios", Expte. LZ-27524-2018, JZ Familia 2 Lomas de Zamora. La Alzada revocó la denegatoria de primera instancia que había sostenido que no correspondía acceder al embargo "por no tratarse la firma Mercado Pago S.A. de una entidad bancaria". El Tribunal de Cámara fundó su revocación en que las empresas fintech como Mercado Pago "otorgan la posibilidad de utilizar billeteras digitales donde almacenar fondos, realizar y recibir transferencias electrónicas de dinero, efectuar pagos de productos y servicios, obtener préstamos de fondos dinerarios, etc. Es decir, que sin lugar a dudas realizan actividad bancaria y financiera". Asimismo, el Tribunal recordó que "la finalidad del instituto cautelar no es otra cosa que atender a aquello que no excede el marco de lo hipotético, motivo por el cual la procedencia de toda medida precautoria no exige de los jueces un examen de certeza sobre la existencia del derecho pretendido, sino verificar la verosimilitud del derecho y la existencia de peligro". Fuente verificada — publicación íntegra del fallo en e-procesal.com: (http://e-procesal.com/medidas-cautelares-embargo-fondos-en-cuenta-de-mercado-libre-2517) --- Nota 16 — FALLO VERIFICADO: primer embargo en Cámara Federal sobre cuenta digital (Cámara Federal Mar del Plata, 2022): Cámara Federal de Mar del Plata, in re "AFIP c/ Kjer Aníbal Omar s/ Ejecución Fiscal", proveniente del Juzgado Federal de Necochea, septiembre de 2022. La Cámara revocó el rechazo de primera instancia y confirmó el embargo sobre la cuenta de Mercado Pago del ejecutado, considerando "el auge de la actividad económica y financiera a través del uso de cuentas digitales". Los camaristas establecieron que "no observamos impedimento legal alguno para conceder el embargo" sobre los activos digitales del deudor radicados en plataformas fintech. El fallo fue publicado por Jurisprudencia Tributaria Argentina y constituyó el primer pronunciamiento de Cámara de Apelaciones que avaló esta modalidad de embargo en el país. Fuente verificada — artículo con transcripción de los considerandos clave publicado en iProUP: (https://www.iproup.com/finanzas/34027-afip-como-embarga-cuentas-de-mercado-pago-uala-y-bitcoin) --- Nota 17 — Arts. 531 y 534 CPCCN (Mandamiento de intimación de pago y embargo): "Art. 531. El embargo se trabará sobre los bienes indicados por el ejecutante, si fueren suficientes a criterio del juez, o sobre los que éste determine, para responder al crédito del actor. (...)" "Art. 534. Si el título ejecutivo consistiere en instrumento privado cuya firma estuviese reconocida o certificada conforme lo prescripto en el inc. 2° del art. 523, se despachará directamente la ejecución." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 18 — FALLO VERIFICADO: excepción de inhabilidad de título en ejecución de alquileres — CNCiv. Sala K: CNCiv., Sala K, in re "Galerías Larreta SACI c/ GAX S.A. y otro s/ ejecución de alquileres". La Sala K sostuvo que no puede "dar sustento a la defensa articulada la circunstancia de que los ejecutados hubieran notificado la rescisión anticipada del contrato de locación al accionante ni tampoco las circunstancias que rodearon la desocupación del inmueble, pues —sin dudas— se relacionan con el nacimiento de la obligación y su análisis se encuentra excluido en el inciso 4° del art. 544 del Código Procesal (...) sin perjuicio de que pueda discutirse la legitimidad de la causa en el juicio ordinario posterior". Este criterio es uniforme en toda la jurisprudencia civil nacional: la excepción de inhabilidad de título solo puede fundarse en los defectos extrínsecos del instrumento (falta de firma, ausencia de certificación, falta de determinación del objeto o del monto), sin que puedan introducirse por esa vía defensas sustanciales relacionadas con la causa de la obligación (art. 544 inc. 4° CPCCN). Fuente verificada — el fallo es citado en el documento disponible en: (https://s.pjm.gob.ar/meed/?short_id=BNZDF231310) --- Nota 19 — Art. 2560 CCyC (Prescripción quinquenal general): "Art. 2560. El plazo de la prescripción es de cinco años, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local." Esta norma rige para el reclamo del canon locativo impago, que no tiene previsto plazo especial en el CCyC. Distinto es el supuesto de los daños derivados del contrato de locación, para los cuales el art. 2562 inc. d) del CCyC prevé un plazo de dos (2) años. Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm) --- Nota 20 — Arts. 538 y 539 CPCCN (Ampliación de la ejecución): "Art. 539. Si durante la sustanciación del juicio ejecutivo vencieren nuevos plazos o cuotas de la obligación en virtud de la cual se procede, la ejecución podrá ampliarse aunque se haya opuesto excepción con respecto a los anteriores. Presentada la liquidación, se dará traslado al ejecutado por cinco días para que la impugne u oponga excepciones, y se sustanciará con arreglo a lo establecido en este Capítulo." Fuente verificada: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) --- Nota 21 — FALLO VERIFICADO: ampliación de ejecución de alquileres por períodos anteriores a la sentencia (Cámara Segunda La Plata, Sala 2°, 2024): Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, Sala Segunda, Causa N° 136674, 11/03/2024. Texto literal del resumen oficial publicado por el propio Tribunal en el blog de la SCBA: "Con fecha 11/03/2024, la Sala Segunda de esta Cámara Segunda, en la causa N° 136674 hizo lugar a los agravios esgrimidos por el actor. Para así decidir, consideró que una adecuada hermenéutica de los artículos 538 y 539 del Código Procesal Civil y Comercial sugiere que la ampliación por períodos devengados antes de la sentencia y no exigidos previo a su dictado puedan ser reclamados con posterioridad, pero aplicándosele al caso los dispuesto por el artículo 539 del CPCC y sus requisitos. Señaló que de esta manera se evita un nuevo juicio satisfaciendo así un principio de economía procesal pues resulta injusto obligar al actor a transitar otro proceso con un argumento meramente formal por tratarse de vencimientos anteriores a la sentencia pero cuya ampliación fue solicitada luego de su dictado." Fuente verificada — blog oficial del Tribunal en el servidor de la SCBA: (http://blogs.scba.gov.ar/camaracivil2laplata/2024/03/12/juicio-ejecutivo-cobro-de-alquileres-ampliacion-de-la-ejecucion-canones-devengados-con-anterioridad-al-dictado-de-la-sentencia-oportunidad-para-reclamarlos/) --- Nota 22 — Art. 16 Ley 27.551, tercer párrafo (Obligación del juez de informar a la AFIP): "Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda." Fuentes verificadas: Argentina.gob.ar: (https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto) Boletín Oficial: (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630) InfoLEG: (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=339378) --- Nota 23 — Resolución General AFIP 4933/2021 (Régimen de registración de contratos de locación): Reglamentación del art. 16 de la Ley 27.551. Establece la obligación del locador de registrar el contrato dentro de los 15 días de su suscripción a través del servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles — RELI — Contribuyente" en el sitio web de la AFIP ((http://www.afip.gob.ar)), con Clave Fiscal. Entró en vigor el 1° de marzo de 2021. Fuente verificada — Boletín Oficial 18/02/2021: (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/240911/20210218) --- ## ÍNDICE DE FUENTES CON URLS TODAS VERIFICADAS EN ESTA SESIÓN CPCCN (Ley 17.454, t.o. 1981) — InfoLEG (URL funcional confirmada): (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm) Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) — InfoLEG (URL funcional confirmada por búsqueda): (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm) Ley 27.551 — Argentina.gob.ar (URL funcional confirmada): (https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-27551-339378/texto) Ley 27.551 — Boletín Oficial 30/06/2020 (URL funcional confirmada): (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630) Ley 27.551 — InfoLEG (URL funcional confirmada): (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=339378) Ley 27.737 — InfoLEG (URL funcional confirmada): (https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/390000-394999/391456/norma.htm) RG AFIP 4933/2021 — Boletín Oficial (URL funcional confirmada): (https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/240911/20210218) Fallo Cámara Lomas de Zamora — Mercado Pago (URL funcional confirmada): (http://e-procesal.com/medidas-cautelares-embargo-fondos-en-cuenta-de-mercado-libre-2517) Fallo Cámara Federal Mar del Plata — AFIP c/ Kjer (URL funcional confirmada): (https://www.iproup.com/finanzas/34027-afip-como-embarga-cuentas-de-mercado-pago-uala-y-bitcoin) Fallo Cámara Segunda La Plata, Sala 2°, Causa 136674/2024 (URL funcional confirmada — servidor SCBA): (http://blogs.scba.gov.ar/camaracivil2laplata/2024/03/12/juicio-ejecutivo-cobro-de-alquileres-ampliacion-de-la-ejecucion-canones-devengados-con-anterioridad-al-dictado-de-la-sentencia-oportunidad-para-reclamarlos/) Fallo CNCiv. Sala K — Galerías Larreta (citado en documento verificado pjm.gob.ar): (https://s.pjm.gob.ar/meed/?short_id=BNZDF231310) --- ## ADVERTENCIAS PROFESIONALES FINALES Jurisdicción: este modelo fue redactado conforme al CPCCN para la Justicia Nacional Civil (CABA). Para la Provincia de Buenos Aires, la numeración de los artículos procesales puede diferir levemente respecto del CPCC bonaerense (Ley 7425 y modificatorias); verifique la concordancia artículo por artículo. Contrato con o sin firma certificada: si las firmas NO están certificadas notarialmente, resulta imprescindible tramitar la preparación de la vía ejecutiva (art. 525 inc. 4° CPCCN) antes de intimar el pago. El modelo incluye esa alternativa subsidiaria en el acápite VI. Destino del inmueble: si el destino es comercial, el art. 1222 CCyC (intimación fehaciente previa de 10 días) no aplica de manera textual, aunque la práctica tribunalicia nacional lo extiende como buena práctica para toda locación. Verifique la posición de los tribunales de la jurisdicción. Embargo en Mercado Pago: incluya en el oficio el mayor número posible de datos identificatorios del deudor (nombre completo, DNI, CUIT, alias, correo electrónico registrado en la plataforma) para maximizar la eficacia del embargo. El área legal de Mercado Libre atiende oficios judiciales en el domicilio indicado y a través de su correo institucional de notificaciones judiciales. Registro AFIP: verifique que el contrato haya sido registrado ante la AFIP conforme la RG 4933/2021, pues el incumplimiento puede afectar la posición fiscal del locador y complicar la tramitación judicial.