--- title: "Incidente de medidas cautelares por comisiones impagas a martillero. traba de embargo y anotación de litis" description: "SUMARIO: Actora: _________ Demandados: _________ Tercero citado: _____________ Materia: Medidas Cautelares MONTO : ____________ Documentación acompañada: Un Recibo de Oferta de Compra; Dos Recibos..." url: https://www.escritosjuridicos.com/incidente-de-medidas-cautelares-por-comisiones-impagas-a-martillero-traba-de-embargo-y-anotacion-de-litis/ date: 2023-05-05 modified: 2023-05-05 author: "admin" image: https://www.escritosjuridicos.com/wp-content/uploads/2023/05/martillero3.png categories: ["Escritos Jurídicos"] tags: ["new"] type: post lang: es --- # Incidente de medidas cautelares por comisiones impagas a martillero. traba de embargo y anotación de litis SUMARIO: Actora: _________ Demandados: _________ Tercero citado: _____________ Materia: Medidas Cautelares MONTO : ____________ Documentación acompañada: Un Recibo de Oferta de Compra; Dos Recibos de Reserva de Compra; Un Contrato de Comodato; ITI, COTI, Un Informe de Dominio, Ocho Cartas Documento, Ius provisional, Bono ley 8480. PROMUEVE INCIDENTE DE MEDIDAS CAUTELARES Señor Juez Civil y Comercial: Yo, __________, con domicilio real en ____________, localidad de ________, partido de _________, de la Provincia de Buenos Aires, en conjunto con mi letrado patrocinante, el Dr. ___________, abogado, Tº __ Fº __; Caja de Previsión Social para Abogados de la Provincia de Buenos Aires bajo el Nº __________ CUIT ______; con la condición frente al I.V.A. Responsable Inscripto, y constituyendo domicilio electrónico en ___@notificaciones.scba.gov.ar y domicilio físico en ____________, ante V.S. comparezco y digo: I.- PRELIMINARES 1.1.- Legitimación activa: Comparezco en mi propio derecho y solicito que se me tenga por presentada con el domicilio constituido. 1.2.- Legitimación pasiva: El presente incidente se promueve contra: _________, con domicilio real en ___________ de la localidad de ______, partido de _________, de la Provincia de Buenos Aires; y contra _________, con domicilio real ___________. Asimismo, solicito la citación como tercero de _______, con domicilio real en calle ________, partido de ______, Provincia de Buenos Aires. 1.3. Objeto: En virtud de que existen circunstancias graves, urgentes y peligro en la demora, y estando abonados los requisitos correspondientes, solicito que se decrete un embargo preventivo, la anotación de litis y la notificación a tercero, con habilitación de días y horas y carácter urgente. Esto se fundamenta en la inminente demanda por cobro de ______ por comisiones adeudadas que presentaré oportunamente. II.- RELACION DE ANTECEDENTES 2.1.- Operación de Corretaje inmobiliario: Desde hace años me dedico a la intermediación y corretaje inmobiliario, y me encuentro inscripta en el registro correspondiente con el N° _____ de la Matrícula de Martilleros y Corredores Públicos del Colegio de Martilleros de ______. 2.2.- La encomienda profesional: En virtud de mi prestigio, dedicación y trayectoria, los futuros demandados me encomendaron dos operaciones, la segunda de ellas con la intervención del tercero citado: – La venta del inmueble ubicado en calle _____, de la localidad de __________, partido de ________, Provincia de Buenos Aires. – La compra del inmueble ubicado en _________, de la localidad de ______, partido de _______, Provincia de Buenos Aires. 2.3.- La concreción de mis gestiones profesionales: Como resultado de mi gestión, se concretaron las siguientes operaciones inmobiliarias: – Oferta de Compra, realizada por _____—, instrumentada en fecha __/__/____, con respecto al inmueble ubicado en calle _____, la cual fue aceptada y concretada con la celebración de escritura pública ante la Escribana ______, y – Reserva de Compra, realizada e instrumentada en fecha __/__/____ con respecto al inmueble ubicado en _______, la cual fue aceptada por el propietario, cuya escrituración se pactó para ser pasada también ante la Escribana _____. 2.4.- La frustración del pago de mis comisiones por las maniobras de los demandados: A pesar de que mis tareas profesionales se cumplieron con éxito en la vinculación de las partes, los demandados siempre buscaron excusas interminables para no pagarme lo adeudado, lo que motivó la inminente acción de cobro y este pedido actual de medidas cautelares para su aseguramiento. Con respecto a la venta de su inmueble ubicado en ____ En ___ los futuros demandados me encomendaron la venta de su inmueble. Luego de varias gestiones, obtuve una oferta de compra en fecha __/__/____ por el precio de U_____ requerido por el vendedor, y se la notifiqué inmediatamente. A partir de ahí, su conducta fue sospechosa, ya que siguió en forma directa y sigilosa con el comprador las tratativas para la instrumentación de la operación mediante la modalidad de escritura directa; Para ello, solicitó ITI y COTI, los cuales adjunto, Y en _____, celebró la escritura traslativa de dominio del inmueble. Sin embargo, todos estos últimos pasos los dio a mis espaldas, sin convocarme, para evitar el pago inmediato de mi comisión, que asciende a _____. Ante mis reclamos, me sedujo con la promesa de otra operación que me haría ganar otra comisión, y prometió pagarme ambas conjuntamente cuando le consiguiera el inmueble en ______. No obstante, ante esta disyuntiva, no me quedó otra opción que soportar el hecho y abocarme a la búsqueda encomendada con un resultado igualmente frustrante. Con respecto a la compra del inmueble ubicado en _____: Al respecto, y considerando que dicha operación fue concretada con mi gestión e intervención profesional como Martillera, inscripta en la Matrícula _______, habiendo sido, por tanto, mis labores profesionales útiles y vinculantes, las cuales se encuentran cumplidas, ante la pertinaz y recalcitrante contumacia de ____ para abonar mis comisiones de ley, intímolo, por última vez, para que, dentro del plazo de 48 horas: Abone mis comisiones de ley por la operación antes mencionada, devengadas por dicha operación. Todo ello, bajo apercibimiento, en caso contrario, de accionar judicialmente en forma inmediata por cobro de las comisiones, trabar las medidas cautelares que pudieren corresponder, y ponerlo en conocimiento de la AFIP. A todos los efectos legales, constituyo domicilio en ________ Queda Ud. debidamente notificado. Desafortunadamente, la respuesta del vendedor también fue negativa, como se puede ver en la CD adjunta. Ante esta situación, y luego de agotar todas las vías extrajudiciales posibles, se hace necesaria la interposición de una demanda judicial para el cobro de las comisiones adeudadas y la protección de los derechos de la Martillera. Es importante contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario para llevar a cabo esta acción legal de manera efectiva. III. LAS COMISIONES IMPAGAS QUE SE PRETENDEN GARANTIZAR 3.3. El crédito de mi parte: En vista de todo lo expuesto, queda claro que tengo derecho a percibir la comisión por las operaciones impagas que fueron frustradas por el incumplimiento exclusivo de los demandados y su mala fe. Estas comisiones impagas serán reclamadas en una acción plena ulterior. Esto se debe a que mi gestión resultó útil para ambos negocios encomendados, lo que me otorga el derecho al cobro de ambas comisiones evadidas e impagas. En detalle: – Vinculé al comprador y vendedor. – El vendedor se obligó al pago de un 3%, y como comprador del 2%. – Ambas operaciones fueron aceptadas y perfeccionadas. – Se reclamó el pago de las comisiones frustradas. – Se obtuvo el silencio o la negativa del deudor. Por lo tanto, soy acreedora al cobro de ambas comisiones devengadas, con más el IVA, intereses y las costas. En consecuencia, los demandados deberán ser condenados a pagar a mi parte el total de las comisiones devengadas, que ascienden al monto total del contrato de ____, con más el IVA, sus intereses y las costas del proceso. IV. DERECHO APLICABLE Fundamento el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts. 730, 731, 838, 886, 887, 888 y cctes. del Código Civil y Comercial, leyes nacionales Nº 20.266, 25.028, ley provincial Nº 10.973 y en la demás legislación concordante, doctrina y jurisprudencia aplicable en la materia. V. PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DEL PEDIDO 5.1. Oportunidad – Peligro en la demora: Es evidente, Señor Juez, de la simple lectura de los antecedentes y las evidencias acompañadas, que los demandados han iniciado un proceso de elusión de sus obligaciones con mi parte. Si no se decretan las medidas cautelares que se solicitan, la actitud contumaz de los demandados convertiría en letra muerta cualquier sentencia que se dictara, la cual nunca podría cumplirse debido a los artilugios de los contrarios. En este sentido, es importante recordar que la viabilidad de las medidas precautorias se halla supeditada, en principio, a la necesidad de mantener la igualdad de las partes en juicio, por lo cual se requiere que se demuestre la verosimilitud del derecho invocado en la demanda («fumus bonis iuris») y el peligro en la demora. En este caso, el peligro en la demora está dado por la frustración del derecho durante el curso de un proceso que tienda a su reconocimiento y su ulterior efectivización. Es importante destacar que todo esto tiene una única causa: la actitud abusiva y obstruccionista de los demandados, que se niegan a pagar lo que deben. Existe, por tanto, la certeza de que esta es la única vía para garantizar el derecho de mi mandante, ya que existe la posibilidad de que el daño temido se convierta en efectivo e irremediable, sin que otros remedios procesales puedan evitarlo. 5.2. Verosimilitud del derecho: Este es uno de los primeros requisitos que condicionan la procedencia de las medidas cautelares que se solicitan. La petición, la copiosa documentación, los informes de dominio, los convenios y las cartas documento aportadas acreditan la máxima verosimilitud de mi derecho. 5.3.- Imposibilidad de obtener el aseguramiento de la prueba y la garantía por otra medida: Es bien conocido que las medidas cautelares tienen como objetivo «evitar que el tiempo que insume el proceso frustre el derecho del peticionario; se asegura así el eventual cumplimiento de la condena, disipando los temores fundados de quien la pide». El derecho a la jurisdicción no se limita a la posibilidad de acceder al tribunal, sino que requiere el cumplimiento de la garantía del debido proceso, que se basa en el derecho a la defensa, y una decisión judicial oportuna, debidamente fundamentada, justa y ejecutable. Esta solicitud es la única medida adecuada para obtener la protección judicial de mi derecho, ya que no existe otra medida, aparte de las solicitadas, que sea suficiente para demostrar los hechos alegados. 5.4.- Requisitos: Se cumplen todos los requisitos para la solicitud de medidas urgentes. El derecho invocado es verosímil, ya que está respaldado por la documentación presentada y las intimaciones sin respuesta enviadas. Existe un peligro de que si se altera la situación actual, la modificación pueda afectar la sentencia futura o hacerla ineficaz. No se puede obtener la garantía por ningún otro medio que no sean las medidas solicitadas. 5.5.- Contracautela: La contracautela es otro de los requisitos que se deben cumplir para otorgar medidas cautelares. Su objetivo es proporcionar al juez los elementos necesarios para compensar los perjuicios que la medida pueda causar si resulta infundada. Es bien sabido que hay una relación inversamente proporcional entre la verosimilitud del derecho invocado y la contracautela requerida: cuanto más verosímil es el derecho, menor es la contracautela necesaria y viceversa. Sin embargo, la contracautela no debe ser tan alta que impida la efectividad de la medida. Dadas mis limitaciones financieras, debido a mi falta de recursos, la exención de costos judiciales que se me concede me exime de prestar una garantía real. Por lo tanto, ofrezco desde ahora una garantía juratoria en lugar de una real. VI.- SOLICITUD DE MEDIDAS CAUTELARES Las razones en las que se basa mi solicitud son las que he expuesto anteriormente y las que detallo a continuación. El objetivo de las medidas cautelares y las diligencias preliminares es evitar que los derechos del solicitante se vuelvan ilusorios ante la posibilidad de una sentencia favorable. Por lo tanto, los jueces deben aplicar un criterio amplio al considerar tales solicitudes. Dado que basta con demostrar «prima facie» la «fumus bonis iuris» para que proceda la medida que solicito, su concesión se encuentra respaldada por nuestras leyes. Si no se concede mi solicitud, también se violarían las garantías constitucionales de propiedad (Artículo 17 de la Constitución Nacional) e igualdad ante la ley (Artículo 15 de la Constitución Nacional). Por lo tanto, solicito lo siguiente: 6.1.- Embargo preventivo: Para evitar la pérdida de mis derechos, que es lo que se trata de evitar, nuestra legislación procesal permite el embargo en la forma en que se solicita: Artículo 232. Medidas cautelares genéricas. Fuera de los casos previstos en los artículos precedentes, quien tuviere fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho, éste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable podrá solicitar las medidas urgentes que, según las circunstancias, fueren más aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia. Solicito que el embargo solicitado sea progresivo para no duplicar la cantidad y se realice de la siguiente manera: Se enviará Oficio al Banco ______, sucursal ____, ubicada en ______, para que proceda a embargar preventivamente la suma de __________, más un 50% adicional para cubrir los intereses y costos, de los fondos que ____________, DNI __________, CUIL ____, y/o ______ DNI ____, CUIT _____, tengan depositados en cualquier tipo de cuenta en dicha entidad, excluyendo aquellas en las que se depositan los salarios o jubilaciones, que deberán ser transferidos a una cuenta que se abrirá en este caso en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal Tribunales de _____, dentro de los primeros cinco días después del embargo. En caso de que no haya suficiente liquidez en las cuentas para cubrir la cantidad total, solicito que se embarguen fondos adicionales para cubrir el monto total de la medida, que se encuentren a nombre de los demandados, en cajas de seguridad que puedan tener en la misma entidad. A tal efecto, solicito que se emita una orden judicial para que se abran las cajas fuertes de los demandados con la ayuda de un cerrajero, en presencia de un funcionario de alto rango de la sucursal bancaria donde se lleva a cabo la medida, para realizar un inventario del contenido de la caja de seguridad, preservando el derecho a la privacidad del titular en lo que respecta a los otros elementos que se puedan encontrar y que no sean relevantes para el embargo. El banco designado como depositario provisional de los bienes embargados deberá transferirlos a una cuenta que se abrirá en este caso en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal Tribunales de _____. 6.2.- Anotación de litis: Dado que existe la posibilidad de una transferencia de dominio en connivencia entre los demandados y un tercero, lo que podría implicar la modificación de una inscripción en el registro de la propiedad y considerando que el derecho es verosímil, solicito que se ordene la anotación de litis (art. 229 C.P.C.C.) para evitar que mis derechos se vean frustrados. 6.3.- Notificación a terceros: En caso de que ya se haya solicitado un Certificado de dominio para la venta del inmueble ubicado en ________, pido que se emita un oficio a la escribana designada ________, con domicilio en ________, para que se haga constar en la escritura la anotación de litis solicitada. 6.4.-Trámite inaudita parte con habilitación de días y horas- reserva: Dado que la cuestión es grave y los demandados podrían tomar conocimiento de las medidas en el momento de su realización, solicito que tanto la medida cautelar como las diligencias de prueba anticipada que se solicitan se decreten y cumplan inaudita parte, con habilitación de días y horas, y que se mantenga la reserva de las actuaciones tanto física como informática hasta que se hayan cumplido las medidas solicitadas. Para llevar a cabo las medidas solicitadas, pido que se emita un mandamiento para que, con el auxilio de la fuerza pública, se ordene un oficio dirigido a la Policía de la Provincia de Buenos Aires para que preste los servicios de fuerza pública cuando lo solicite el oficial de justicia o cualquier persona autorizada para el diligenciamiento del mandamiento. VII.- CASO FEDERAL Si se dictara una decisión que va en contra de lo que se pide aquí, se vulneraría gravemente la garantía de defensa en juicio y el derecho de propiedad establecidos por los arts. 17 y 18 de la Constitución Nacional y se incurriría en una «arbitrariedad» al no aplicar el derecho vigente de manera razonable y razonada. Para ese supuesto, hago reserva del caso federal (art. 14, ley 48). VIII.- CONEXIDAD Quiero dejar constancia de que, antes del presente caso, se iniciaron los autos «________C/ _________ S/ BENEFICIO DE LITIGAR SIN GASTOS», y solicito que se unan por conexidad. IX.- PETITORIO Por todo lo expuesto, solicito a V.S. que: 1°) Me tenga por presentado, parte y con el domicilio constituido; 2°) Tenga por promovido el presente incidente de medidas precautorias; 3°) Se decrete la traba de embargo preventivo, como se solicita; 4°) Se disponga la anotación de litis, y notificación a tercero con el alcance pedido; 5°) Se ordene la estricta reserva de las actuaciones, tanto del expediente físico, como así también de las constancias del expediente electrónico que se publican por la Mesa de Entradas Virtual de la web, autorizándose exclusivamente a los suscriptos, a su consulta on line, hasta que la totalidad de las medidas estén cumplidas; 6°) Se oficie al Banco de la Provincia, a efectos de que proceda a la apertura de cuenta y CBU, como perteneciente a estas actuaciones; 7°) Téngase presente la autorización que en este acto confiero a los Dres. _____________, para que diligencien cédulas, oficios, mandamientos, etc., y realicen cualquier otro acto que fuere menester; 8°) Tenga presente la expresa reserva que mi parte efectúa del caso federal; 9°) Oportunamente, imponga las costas a la contraria. Por lo tanto, solicito que se provea de conformidad. SERA JUSTICIA.