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ACERCA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN (VIVIENDA) PARA DEPARTAMENTO EN P.H. (las aclaraciones respetan la clasificación y apartados del modelo contractual precedente) PRELIMINAR PARTES. LOCADOR (propietario): nombres y apellido, documento de identidad y domicilio; LOCATARIO (inquilino): nombres y apellidos paterno y materno, documento de identidad (adjuntar su fotocopia al contrato), domicilio real y todo otro dato de interés de identificación y/o patrimonial (de cada persona firmante). I. OBJETO. 1- Identificar la unidad funcional de P.H. (Nº), la designación del departamento (a; b; c; etc.) y la dirección del edificio (calle, número, localidad, etc.). 2- Describir en general el inmueble (UNIDAD LOCADA) y la superficie en m2 totales (propios y comunes) 3- Inventariar detalladamente los elementos mueble que integran la UNIDAD LOCADA y que se pueden remover o quitar (si el espacio previsto en el contrato no alcanzare, proseguir seguido a la última cláusula). 4- Regular, bueno, muy bueno, excelente, etc. (calificar tanto la UNIDAD LOCADA como las cosas separables o accesorios). II. DESTINO. 1- Vivienda permanente, transitoria o esporádica, del LOCATARIO o de este y su familia. 2- Pueden prohibirse todas en general y autorizarse especialmente alguna sublocación. 3- El monto aproximado de la «cláusula penal» (art. 790 y ss. CCyC) podría fijarse en 3 alquileres mensuales y se insertará la cantidad en letras y números. III. ALQUILER. Insertar en monto del alquiler en letras y números; tres, cinco, diez días, etc.; el domicilio de pago podrá diferir de correspondiente al LOCADOR o LOCATARIO; límites del partido, ciudad, región, etc.; preferentemente horario bancario o comercial. Calcular el escalonamiento según la inflación real prevista. También podría aplicarse el alquiler referido al valor de alguna cosa conforme lo contempla el art. 1133, ya que el CCyC no lo prohíbe (en la 23.091 sólo permitido para locación comercial cuando estuviere relacionado el alquiler con productos del ramo explotado en el negocio). Incluso podría pactarse para su determinación la tasación de dos inmobiliarias (alq. fijado por tercero, conf. art. 1134 CCyC), una por el LOCADOR y otra por el LOCATARIO, durante el plazo mínimo legal, cuestión prohibida imperativamente por el 1507 del CCVS. IV. PLAZO. 1- El plazo mínimo son dos (2) años o veinticuatro (24) meses (art. 1198 CCyC). –plazo mínimo legal obligatorio y el máximo habitacional son 20 años (art. 1197 CCyC)–; insertar «hoy» si comienza el día de suscripción del contrato o en contrario la fecha cuando se inicia y en todos los casos, el día de finalización (para evitar confusiones). 2- Calcular un monto de 3 a 5 veces el alquiler. V- INTERESES POR DEMORA. 1- a) El interés elegido debe ser muy superior al cobrado en sus tasas activas por los bancos para sus créditos programados o aprobados, pues se trata de un dinero que el LOCADOR ya disponía para cumplir otras obligaciones e intempestivamente no lo tendrá. b) El lapso mínimo permitido para capitalizar intereses (anatocismo) es semestral (art. 770 CCyC). VI- MEJORAS. Se trata aquí de preservar la finca de posibles modificaciones que puedan perjudicarla y de preservar el alquiler de futuros descuentos. VII- DAÑOS. Como la responsabilidad del LOCADOR es muy amplia se trata de reducirla, pues si hubiera daños con su culpa grave igualmente responderá. VIII. OTRAS CARGAS. 3- Insertar el número telefónico de la UNIDAD LOCADA o tachar este punto de la cláusula si no correspondiera; Como «cláusula penal» (art. 790 y ss. CCyC) calcular el doble o triple del valor de instalación de una línea nueva (se computará también la espera hasta la instalación –con alquileres perdidos <lucro cesante>–). IX- VERIFICACIONES. 1- Se debe hacer conocer al LOCATARIO el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Reglamento Interno del Edificio. 2- El LOCATARIO declara su satisfacción con la UNIDAD LOCADA visitada y sus servicios centrales o no. X. FIANZA. 1- Nombres y apellidos paterno y materno, documento de identidad (adjuntar fotocopias del documento y de comprobantes de impuestos reales
–ABL, Impuesto Inmobiliario, etc.–), CUIT, domicilio real y comercial o profesional, profesión, lugar o ámbito de trabajo, fuente de ingresos, cuentas bancarias, referencias comerciales, declaración patrimonial resumida detallando deudas y otras garantías y demás datos de interés, para el caso de una eventual ejecución forzada. 2- Dirección, matrícula en el Registro de las Propiedad, nomenclatura catastral, etc. (la valuación fiscal aparece en las boletas del impuesto inmobiliario); el fiador declarará si la finca que afecta tiene hipoteca, usufructo, servidumbres, derechos de uso o habitación, etc. 3- Anexo I, II, etc. 5- Al fenecer el plazo original del contrato, caduca la garantía del fiador y para que continúe, deberá suscribir el fiador cada nuevo acto de prórroga o renovación, sean expresos o tácitos, tal cual lo regula el art. 1225 del CCyC. XI. DEPÓSITO DINERARIO DE GARANTÍA. 1- Máximo un mes en depósito por año de plazo. XII- DEMORA. El plazo de intimación y requisitos regidos por el art. 1222 del CCyC. XIII- REAJUSTES EN SUSPENSO. Cláusula prevista para cuando se derogue la ley 23.928 que prohíbe los reajustes. XIV. RESOLUCIÓN ANTICIPADA. Aunque el CCyC, art. 1221, faculta la resolución anticipada del locatario luego del 6º mes, mediante simple aviso (no hay preaviso con anticipación de días o meses) e indemnización de 1,5 meses de alquiler cuando resuelve en el primer año y de 1 mes después, podría pactarse un preaviso de 2 meses en base a lo dispuesto por los arts. 958 y 962 CCyC, considerando que ello no afecta normas de orden público. XV. CONSTITUCIÓN DE DOMICILIOS. a) Su domicilio real o donde prefiera (comercial; casillero judicial; de un tercero, etc.); b) La UNIDAD LOCADA; c) La UNIDAD LOCADA o su domicilio real. XVI. LITIGIOS. 1- Los del lugar de la finca u otros (ej. finca en San Isidro y se pactan tribunales nacionales ordinarios de la Capital Federal). XVIII. TRIBUTOS. 1- Ambas partes por mitades o porciones desiguales o por el LOCATARIO o el LOCADOR. 2- El monto se calcula multiplicando el alquiler por la cantidad de meses del plazo. XIX. ACTOS EXCLUSIVAMENTE ESCRITOS. 2- Insertar el monto de 5 a 10 alquileres. XX. FIRMAS Y RECEPCIÓN DE INSTRUMENTOS. 1- Un ejemplar por cada parte firmante y el fiador. 2- Convendrá siempre exigir la aclaración manuscrita de las firmas, sean o no ilegibles, para constatar mejor la escritura o letra ante la negación de firma. XXI. LUGAR Y FECHA. Localidad, partido y provincia; insertar el día y mes en letras y el año en números. <<<NOTAS: 1- Ver supra “Contrato de locación inmobiliaria: Generalidades”. 2- Ver infra cláusulas de alquileres escalonados y en moneda extranjera.>>>   

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